Resumo
O mercado imobiliário em Moçambique, que representa entre 2% e 4% do PIB, enfrenta desafios cambiais e de crédito após o período de investimentos mineiros e energéticos entre 2013 e 2018. A desaceleração atual resulta de vários choques macroeconómicos e institucionais, como a crise das dívidas ocultas e a pandemia da Covid-19, levando a uma menor atividade no setor comercial desde 2018. No entanto, a ocupação no retalho formal permanece alta, indicando potencial pressão na oferta em caso de aceleração económica. No segmento residencial, o crescimento é seletivo devido à restrição de crédito, enquanto a logística e o imobiliário industrial mostram maior dinamismo, impulsionados pela expansão das cadeias de distribuição e plataformas logísticas. Os constrangimentos cambiais são apontados como principal obstáculo para este setor.
Depois do “boom” impulsionado pelos grandes investimentos mineiros e energéticos entre 2013 e 2018, o mercado imobiliário moçambicano entrou numa fase de ajustamento estrutural, marcada por prudência estratégica, absorção lenta de activos e maior selectividade no investimento .
O sector, estimado entre 2% e 4% do Produto Interno Bruto, mantém um peso relativamente modesto quando comparado com economias regionais mais maduras . Ainda assim, a sua trajectória continua a funcionar como indicador antecipado da confiança empresarial e da intensidade do investimento privado.
De Euforia A Consolidação: Um Mercado Em Transição
A desaceleração não resulta de um único factor, mas de uma sucessão de choques macroeconómicos e institucionais que comprimiram a procura e elevaram o risco percebido pelos investidores . A crise das dívidas ocultas, a pandemia da Covid-19, a inclusão do país na lista cinzenta e episódios de instabilidade social criaram um ambiente de incerteza prolongada.
O resultado foi uma retracção nos novos desenvolvimentos, sobretudo no segmento comercial, onde desde 2018 não surgem projectos estruturantes de grande escala . Contudo, a ausência de nova oferta contribuiu para preservar níveis de ocupação relativamente robustos.
No retalho formal, a taxa de ocupação aproxima-se dos 90% , sugerindo que, numa eventual aceleração económica, poderá emergir pressão sobre a oferta existente, sobretudo em áreas urbanas consolidadas.
Segmento Residencial: Crescimento Selectivo E Restrição De Crédito
No mercado residencial, o crescimento mantém-se selectivo, concentrado em Maputo e em zonas específicas de maior rendimento . No entanto, a limitação estrutural do crédito à habitação continua a restringir o alargamento da base de compradores.
Os preços praticados permanecem acima da capacidade financeira da maioria das famílias, levando muitos empreendimentos a serem absorvidos por investidores institucionais ou particulares com foco no arrendamento . Este padrão contribui para um ciclo imobiliário mais lento, com menor impacto multiplicador sobre a classe média emergente.
A fragilidade do financiamento de longo prazo e o custo do crédito mantêm-se como obstáculos centrais à democratização do acesso à propriedade urbana.
Logística E Industrial: O Novo Eixo De Dinamismo
Enquanto o segmento comercial permanece em consolidação, o imobiliário logístico e industrial apresenta maior vitalidade . A expansão das cadeias de distribuição alimentar e o reforço das plataformas logísticas na Matola e em Nacala estão a sustentar a absorção de armazéns construídos nos últimos anos.
Esta dinâmica reflecte uma transformação estrutural da economia, com maior formalização da distribuição e reforço das cadeias de abastecimento.
Contudo, o principal entrave identificado pelo sector não é de natureza regulatória, mas cambial . A escassez de divisas limita a importação de materiais, encarece projectos e dificulta o cumprimento de compromissos financeiros internacionais, travando investimentos estruturantes.
Infra-estruturas E Competitividade Territorial
A valorização imobiliária depende intrinsecamente da qualidade das infra-estruturas. Estradas, ferrovia e sistemas logísticos eficientes são determinantes para a expansão urbana sustentável e para a consolidação de novos pólos industriais .
Sem mobilidade eficiente, os activos perdem competitividade e o crescimento territorial torna-se assimétrico. O sector imobiliário, neste contexto, não é apenas reflexo da economia: é também um instrumento de ordenamento urbano e de transformação produtiva.
Investidores Em Modo Defensivo, Mas Estratégico
Os principais operadores mantêm presença activa no país, mas com foco na rentabilização e optimização dos activos existentes . A entrada de novos investidores dependerá de três factores críticos: estabilidade macroeconómica, previsibilidade regulatória e normalização do mercado cambial.
Os próximos 12 a 24 meses deverão ainda ser de prudência . Contudo, há sinais de que investidores começam a estruturar projectos com horizonte de médio prazo, antecipando a reactivação dos megaprojectos energéticos.
2027–2030: Um Possível Novo Ciclo
A retoma plena dos grandes projectos de gás natural poderá gerar um efeito multiplicador sobre o imobiliário, especialmente nos segmentos corporativo, residencial de rendimento médio-alto e logístico .
Caso a economia acelere, o imobiliário poderá voltar a crescer num ritmo mais intenso do que a oferta actualmente disponível consegue acompanhar, reabrindo espaço para novos desenvolvimentos estruturantes.
Num contexto ainda defensivo, o mercado imobiliário moçambicano prepara-se silenciosamente para um eventual novo ciclo de expansão entre 2027 e 2030, com potencial impacto sobre emprego, investimento privado, dinamização urbana e consolidação das cadeias de valor nacionais.
Fonte: O Económico
